El Gobierno ha publicado este jueves 1 de octubre en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el Real Decreto-ley 27/2026, que modifica las reglas de prórroga de los contratos de alquiler de vivienda habitual.
La principal novedad es que, una vez cumplido el periodo mínimo obligatorio del contrato, el alquiler podrá continuar mediante prórrogas sucesivas de cinco años o siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica, salvo que alguna de las partes comunique su voluntad de no prorrogarlo.
La norma entrará en vigor el 2 de octubre de 2026 y deberá ser convalidada por el Congreso de los Diputados.
¿Qué cambia para el propietario?
Hasta ahora, la regulación establecía un periodo mínimo de duración del alquiler de cinco años cuando el propietario era una persona física y de siete años cuando era una persona jurídica, seguido de determinadas prórrogas.
Con el nuevo régimen, una vez transcurrido ese periodo mínimo, si ninguna de las partes comunica que quiere finalizar el contrato, este se prorrogará obligatoriamente por periodos sucesivos de cinco o siete años, según el tipo de arrendador.
Por tanto, el contrato no finaliza automáticamente al alcanzar el periodo mínimo.
Una no renovación puede implicar una indemnización
Una de las principales novedades para los propietarios es que, si comunican correctamente su voluntad de no prorrogar el contrato, deberán indemnizar al inquilino con una cantidad equivalente, como mínimo, a doce mensualidades de la renta de una vivienda de características similares.
La norma establece que, cuando sea posible, el cálculo se realizará tomando como referencia el sistema estatal de precios del alquiler.
Además, la indemnización no podrá ser inferior al equivalente a una mensualidad de renta por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda, con el correspondiente prorrateo de los periodos inferiores al año.
La indemnización deberá abonarse en el momento de la entrega de la vivienda.
¿Existen excepciones?
Sí. La obligación de indemnizar no se aplica en determinados supuestos previstos expresamente por la norma.
Entre ellos se encuentra el caso en que el propietario, siendo persona física, necesite la vivienda para destinarla a residencia permanente para sí mismo o para determinados familiares.
También se contemplan otros supuestos relacionados con la situación del inquilino, la existencia de otra vivienda disponible en el mismo municipio, la firma de un nuevo contrato o determinadas circunstancias justificadas de vulnerabilidad del propietario.
En algunos de estos casos, la causa deberá quedar expresamente recogida y detallada en la comunicación de preaviso.
El propietario tendrá que avisar con seis meses de antelación
Otra modificación relevante afecta al plazo de preaviso.
El propietario deberá comunicar su voluntad de no prorrogar el contrato con al menos seis meses de antelación.
Para el inquilino, el plazo se mantiene en dos meses.
Esto hace especialmente importante revisar las fechas de vencimiento y los plazos de comunicación antes de tomar una decisión sobre la continuidad del alquiler.
¿A qué contratos afecta?
El nuevo régimen se aplica a los contratos de vivienda habitual que estén vigentes cuando entre en vigor la norma, aunque existen reglas transitorias para determinados contratos y situaciones que ya estaban en curso.
Por ejemplo, las comunicaciones de no renovación realizadas antes de la entrada en vigor conservan su eficacia y no generan la nueva indemnización. También se establecen reglas específicas para contratos cuyo vencimiento se produzca en los seis meses siguientes a la entrada en vigor.
Por ello, no todos los contratos se encuentran exactamente en la misma situación y es importante analizar cada caso concreto.
¿Qué debería revisar ahora un propietario?
Para quienes tienen una vivienda alquilada o están pensando en ponerla en alquiler, esta nueva regulación hace especialmente recomendable revisar:
- La fecha de inicio y vencimiento del contrato.
- En qué periodo de prórroga se encuentra actualmente.
- Los plazos de preaviso aplicables.
- Las condiciones de una eventual no renovación.
- Si existe alguna de las causas que permiten evitar la indemnización.
- Las consecuencias económicas de finalizar el contrato.
Además, antes de tomar decisiones sobre un contrato concreto, conviene analizar su situación jurídica y las circunstancias particulares del propietario y del inquilino.
Una nueva regulación que conviene conocer
La modificación introduce cambios relevantes en la relación entre propietarios e inquilinos y afecta directamente a la planificación de los alquileres de vivienda habitual.
Para un propietario, conocer los plazos, las condiciones y las posibles consecuencias económicas antes de tomar una decisión puede ser tan importante como fijar correctamente la renta del inmueble.
En INMOBILIARIA CHAMBERÍ seguimos la evolución de la normativa inmobiliaria para ayudar a nuestros clientes a entender cómo puede afectar a sus operaciones.
Si tienes una vivienda alquilada o estás pensando en ponerla en alquiler y quieres conocer qué aspectos conviene revisar, estaremos encantados de orientarte.
La información de este artículo tiene carácter divulgativo y no sustituye el asesoramiento jurídico o fiscal especializado. La aplicación de la normativa dependerá de las circunstancias concretas de cada contrato.
