La vivienda de alquiler asequible vuelve a situarse en el centro del debate inmobiliario. En los últimos días, representantes de promotores e inversores han advertido sobre las dificultades para atraer capital hacia nuevos proyectos residenciales, especialmente aquellos destinados al alquiler asequible.
Las declaraciones se producen después de que el Gobierno haya aprobado nuevamente dos reales decretos-ley relacionados con la vivienda, tras el rechazo de las versiones anteriores por parte del Congreso. Los nuevos textos mantienen buena parte de las medidas, aunque incorporan algunos cambios. Ambos deberán ser convalidados por la Diputación Permanente.
Los promotores alertan sobre la confianza de los inversores
Durante el V Congreso Nacional de la Vivienda de APCE, celebrado en Barcelona, Carolina Roca, presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA), afirmó que en la feria Expo Real de Múnich había percibido una pérdida de interés inversor por el mercado inmobiliario español, especialmente en proyectos de vivienda asequible en alquiler.
Roca señaló que los inversores necesitan confianza y estabilidad para comprometer capital en proyectos que requieren inversiones importantes y cuyos resultados se producen a largo plazo. Según su planteamiento, los promotores españoles no disponen por sí solos del capital necesario para aumentar de forma suficiente la producción residencial, por lo que consideran necesario atraer inversión privada.
Es importante señalar que se trata de una valoración realizada por representantes del sector promotor, y no de un dato oficial que permita afirmar que todos los inversores hayan abandonado el mercado español.
¿Por qué es tan importante la inversión para crear vivienda?
Construir nuevas viviendas, especialmente destinadas al alquiler asequible, requiere inversiones elevadas y plazos prolongados.
Antes de que una vivienda pueda llegar al mercado hay que adquirir o disponer del suelo, desarrollar el proyecto, obtener las autorizaciones necesarias, construir, financiar la operación y posteriormente gestionar los inmuebles.
Por ello, los promotores e inversores necesitan poder calcular cómo evolucionará el proyecto durante varios años.
En este contexto, los cambios regulatorios pueden influir en las decisiones de inversión, especialmente cuando afectan a contratos de alquiler, rentas, duración de los arrendamientos o condiciones de explotación de las viviendas.
Carolina Roca ha reclamado precisamente un marco jurídico y económico que permita atraer inversión privada y aumentar la producción de vivienda.
La vivienda asequible necesita colaboración público-privada
La discusión no se limita a la inversión privada.
Durante el mismo congreso, otros representantes del sector defendieron que la Administración debe asumir un papel relevante en la vivienda social, mientras que la iniciativa privada puede contribuir a desarrollar tanto vivienda asequible como vivienda libre.
Una de las cuestiones planteadas es cómo conseguir que ambas partes puedan colaborar en proyectos de largo recorrido.
La presidenta de Q-Living Real Estate, Rosa Gallego, señaló que la incertidumbre normativa, los plazos de desarrollo del suelo y el aumento de los costes de construcción y financiación dificultan la puesta en marcha de nuevos proyectos.
Los costes también condicionan la construcción
La viabilidad de una promoción depende de numerosos factores además de la normativa.
Según las declaraciones recogidas por idealista/news, actualmente producir una vivienda puede suponer entre 125.000 y 130.000 euros sin contar el suelo, a lo que hay que sumar otros costes asociados al proyecto.
También se señaló que el alargamiento de los plazos de construcción incrementa los costes financieros y de ejecución. En determinados proyectos, esa combinación puede dificultar que las cuentas necesarias para desarrollar vivienda asequible sean viables.
¿Qué relación tiene esto con los nuevos decretos de vivienda?
Los nuevos decretos aprobados por el Gobierno incluyen diferentes medidas relacionadas con el alquiler y la vivienda asequible.
Entre ellas se encuentran nuevas reglas sobre determinados contratos de alquiler, límites a determinadas actualizaciones de renta, regulación de los alquileres temporales y medidas de protección para determinados hogares vulnerables.
Al mismo tiempo, el Gobierno ha incorporado medidas destinadas a fomentar la oferta de vivienda asequible y ha establecido excepciones a determinadas restricciones cuando las viviendas se destinan a alojamiento habitual asequible o social.
Los promotores, sin embargo, consideran que estas medidas deben ir acompañadas de condiciones que permitan atraer capital privado y desarrollar nuevos proyectos.
Aquí aparece uno de los principales puntos de debate del mercado inmobiliario actual: cómo proteger el acceso a la vivienda y, al mismo tiempo, conseguir que aumente suficientemente la oferta.
¿Qué significa esto para los propietarios?
Para un propietario particular, la discusión sobre la inversión institucional puede parecer alejada de su situación cotidiana. Sin embargo, tiene una relación directa con el funcionamiento del mercado del alquiler.
Si se construyen más viviendas destinadas al alquiler, aumenta la oferta disponible. Y si se desarrollan menos proyectos nuevos, una parte importante de la demanda continúa concentrándose sobre el parque de viviendas existente.
Por eso, el debate sobre la inversión y la promoción de vivienda también afecta indirectamente a propietarios, compradores e inquilinos.
En el caso de un propietario que ya tiene una vivienda, además, resulta especialmente importante conocer cómo evoluciona la normativa y cómo puede afectar a la rentabilidad, obligaciones y condiciones de su alquiler.
Un debate que va más allá de una sola medida
La advertencia de los promotores no significa que exista una única causa detrás del problema de acceso a la vivienda.
La escasez de suelo disponible, los tiempos administrativos, los costes de construcción, la financiación, la evolución de los tipos de interés y la normativa forman parte de un problema mucho más amplio.
De hecho, el propio sector inmobiliario viene reclamando desde hace tiempo medidas que permitan aumentar la oferta y facilitar la colaboración entre administraciones y empresas privadas. APCEspaña ya había señalado entre sus prioridades para 2026 la generación de oferta, la seguridad jurídica y una fiscalidad que reduzca el coste de la vivienda.
La clave: aumentar la oferta
El debate actual plantea una cuestión fundamental: ¿cómo conseguir que se construya suficiente vivienda para atender la demanda existente y futura?
No existe una única respuesta. Pero las decisiones que se adopten en materia de suelo, fiscalidad, financiación, regulación y colaboración público-privada pueden influir en la capacidad del mercado para generar nuevas viviendas.
Para propietarios, compradores e inversores, seguir estos cambios resulta cada vez más importante.
En INMOBILIARIA CHAMBERÍ creemos que conocer cómo evoluciona el mercado permite tomar decisiones inmobiliarias con mayor información y perspectiva.
