La actualización de los coeficientes utilizados para calcular la plusvalía municipal ha vuelto a quedar sin efecto tras el rechazo en el Congreso del Real Decreto-ley 26/2026.
La norma, aprobada por el Gobierno el pasado 29 de septiembre, incluía nuevos coeficientes máximos para calcular el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Algunos de ellos suponían un incremento respecto a los valores que se venían utilizando.
Sin embargo, el Congreso no convalidó el decreto el pasado 2 de octubre, por lo que los nuevos coeficientes dejaron de producir efectos.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es el impuesto que grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana cuando se produce una transmisión, como puede ocurrir en una compraventa, una herencia o una donación.
Para calcularla mediante el método objetivo se tienen en cuenta, entre otros elementos, el valor catastral del suelo y el periodo de tiempo durante el que se ha generado el incremento. El Ayuntamiento de Madrid explica que el periodo se calcula desde la adquisición hasta la transmisión, tomando años completos y con un tratamiento específico cuando el periodo es inferior a un año.
Es importante recordar que la plusvalía municipal no se calcula sobre el precio de venta de la vivienda, sino sobre el valor del terreno a efectos del impuesto y aplicando los coeficientes correspondientes.
¿Qué había cambiado con los nuevos coeficientes de 2026?
El Real Decreto-ley 26/2026 introdujo nuevos importes máximos de los coeficientes aplicables al valor del terreno para determinar la base imponible del impuesto.
Según la información publicada por idealista, los nuevos coeficientes suponían incrementos especialmente relevantes en determinados periodos de tenencia, con subidas que podían llegar hasta aproximadamente un 40% del impuesto en algunos supuestos.
La modificación afectaba especialmente a determinadas transmisiones realizadas después de periodos de tenencia relativamente cortos o intermedios.
Pero estos coeficientes no han quedado definitivamente incorporados al sistema, ya que el Congreso rechazó la convalidación del decreto.
¿Qué pasa después del rechazo del Congreso?
El rechazo del Real Decreto-ley provoca el cese de sus efectos.
En consecuencia, y mientras no se apruebe una nueva actualización mediante una norma con rango legal, vuelven a aplicarse los coeficientes anteriores.
En el caso de Madrid, el Ayuntamiento señala expresamente que para las transmisiones realizadas desde el 28 de enero de 2026 se aplican los coeficientes establecidos por el Real Decreto-ley 8/2023, después de que el Congreso derogara los coeficientes que se habían establecido anteriormente para 2026.
Por tanto, para un propietario madrileño que vaya a transmitir una vivienda, no debe darse por hecho que los nuevos coeficientes que aprobó el Gobierno a finales de septiembre sean los que se aplican actualmente.
¿Y qué ocurre con las operaciones realizadas entre el 30 de septiembre y el 2 de octubre?
Este es uno de los aspectos más importantes de la situación actual.
Aunque el RDL 26/2026 no haya sido convalidado, sí produjo efectos durante el periodo en el que estuvo vigente: desde el 30 de septiembre hasta el 2 de octubre.
Por ello, las transmisiones realizadas durante esos días deben analizarse teniendo en cuenta la fecha concreta de la operación y el momento en que se produce el hecho imponible.
En caso de una autoliquidación o liquidación en la que se hayan aplicado coeficientes que ya no correspondan, será necesario revisar la situación y, cuando proceda, solicitar la devolución de ingresos indebidos. Esta cuestión requiere analizar cada caso concreto.
¿Qué significa para los propietarios?
Para un propietario que esté pensando en vender una vivienda, esta situación vuelve a poner de manifiesto la importancia de calcular correctamente los gastos e impuestos asociados a la transmisión antes de fijar una estrategia de venta.
La plusvalía municipal es uno de los costes que conviene tener en cuenta junto con otros gastos e impuestos que pueden intervenir en una operación.
Además, el importe de la plusvalía no es igual para todas las viviendas. Depende, entre otros factores, del valor catastral del suelo, del periodo de generación y de los coeficientes aplicables en la fecha correspondiente.
Por eso, dos propietarios que vendan viviendas en una misma zona pueden encontrarse con una tributación diferente.
¿Y en Madrid?
En Madrid, el Ayuntamiento dispone de una tabla específica de coeficientes y de un simulador para calcular la plusvalía municipal.
Actualmente, la información publicada por el Ayuntamiento establece que, para las transmisiones producidas desde el 28 de enero de 2026, se utilizan los coeficientes derivados del Real Decreto-ley 8/2023.
Esto resulta especialmente relevante para los propietarios de Chamberí y de otros distritos de Madrid que estén preparando una venta o hayan realizado recientemente una transmisión.
Una situación que vuelve a generar incertidumbre
La situación de la plusvalía municipal no es nueva.
Los coeficientes actualizados para 2025 también fueron rechazados por el Congreso y, posteriormente, los previstos para 2026 han seguido un camino similar. Como consecuencia, los coeficientes anteriores continúan aplicándose a falta de una nueva actualización aprobada mediante una norma válida.
Esto hace especialmente importante comprobar qué coeficiente corresponde a cada transmisión según su fecha, en lugar de utilizar automáticamente los valores publicados inicialmente para 2026.
¿Qué debería hacer un propietario que va a vender?
Antes de poner una vivienda a la venta, es recomendable tener una visión completa de los costes que puede generar la operación.
En el caso de la plusvalía municipal, conviene comprobar:
- El valor catastral del suelo.
- La fecha de adquisición.
- La fecha prevista de transmisión.
- El periodo de generación.
- Los coeficientes aplicables en esa fecha.
- La ordenanza fiscal del municipio correspondiente.
- El método de cálculo que resulte aplicable.
Y si la transmisión se produjo durante el breve periodo en el que estuvieron vigentes los nuevos coeficientes de 2026, conviene revisar específicamente el caso antes de presentar o comprobar la liquidación.
La actualización de la plusvalía municipal prevista para 2026 no se mantiene tras el rechazo del Real Decreto-ley 26/2026 en el Congreso.
En Madrid, el Ayuntamiento indica que vuelven a aplicarse los coeficientes establecidos por el Real Decreto-ley 8/2023 para las transmisiones posteriores al 28 de enero de 2026.
Para quienes estén pensando en vender una vivienda, la principal recomendación es no calcular este impuesto únicamente a partir de información general: la fecha de transmisión y las características concretas del inmueble son determinantes para saber qué coeficientes corresponden.
En INMOBILIARIA CHAMBERÍ consideramos importante que los propietarios conozcan los diferentes aspectos que intervienen en una operación de compraventa y puedan preparar la venta con la mayor información posible.
