La normativa del alquiler vuelve a situarse en el centro de la actualidad inmobiliaria. El Gobierno ha aprobado nuevas medidas que afectan a los contratos de arrendamiento, la actualización de las rentas, las prórrogas extraordinarias y el alquiler de temporada, entre otros aspectos.

Para los propietarios, conocer estas modificaciones es importante para revisar sus contratos y entender qué obligaciones pueden resultar aplicables. Sin embargo, no todas las medidas tienen el mismo calendario de entrada en vigor ni la misma situación parlamentaria.

Dos decretos con calendarios diferentes

El paquete aprobado en octubre se articula en dos normas distintas:

• Real Decreto-ley 29/2026: publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor, con carácter general, desde el 8 de octubre. Incluye medidas relacionadas con las actualizaciones de renta, las prórrogas extraordinarias, el alquiler temporal y por habitaciones, entre otras.

• Real Decreto-ley 28/2026: regula cambios en la duración y renovación de los contratos de vivienda habitual. Su entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre de 2026, pero depende de su convalidación parlamentaria.

Esta distinción es fundamental: la publicación de una norma y su entrada en vigor no significan que todas sus medidas estén ya aplicándose ni que su continuidad esté garantizada.

1. Prórroga extraordinaria de hasta dos años

Una de las medidas más relevantes del Real Decreto-ley 29/2026 es la posibilidad de solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual.

La medida se dirige a contratos vigentes cuando entró en vigor la norma cuya duración o prórrogas terminen antes del 31 de diciembre de 2028. La solicitud puede realizarse por periodos anuales, hasta un máximo de dos años adicionales.

Para acogerse a esta posibilidad, el inquilino debe estar al corriente del pago de la renta y haberlo estado durante los ocho meses anteriores a la solicitud. Durante la prórroga se mantienen, en principio, los términos y condiciones del contrato vigente.

La norma contempla excepciones, entre ellas determinados acuerdos entre las partes, la firma de un nuevo contrato o la necesidad acreditada del arrendador de recuperar la vivienda para sí mismo o para determinados familiares, conforme a los requisitos legales.

Por tanto, no significa que todos los contratos se prolonguen automáticamente en cualquier circunstancia. Es necesario comprobar su fecha, vencimiento y las condiciones previstas en la norma.

2. Límite a determinadas actualizaciones de la renta

El decreto también introduce una limitación extraordinaria a las actualizaciones anuales de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027.

Cuando corresponda actualizar la renta durante el periodo previsto por la norma:

• Si la renta supera el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procede aplicar un incremento.

• En los demás casos, las partes pueden negociar la actualización. Si no existe un nuevo acuerdo, el incremento no puede superar el 2 %.

Esta regla debe interpretarse junto con las demás limitaciones legales que puedan afectar al contrato, incluido el índice de referencia para la actualización anual y, cuando corresponda, la regulación de las zonas de mercado residencial tensionado.

Por ello, no es correcto asumir que cualquier propietario puede subir un 2 % la renta en todos los casos. Antes de aplicar una actualización, conviene revisar el contrato, la fecha en que corresponde efectuarla y los límites que resulten aplicables.

3. Más requisitos para los alquileres de temporada

El Real Decreto-ley 29/2026 introduce cambios en el tratamiento de los alquileres temporales. Entre otros aspectos, exige que la temporalidad responda a una causa que la justifique y que esta pueda acreditarse.

La duración pactada, por sí sola, no convierte necesariamente un alquiler en temporal. La finalidad real del arrendamiento y las circunstancias de la ocupación son relevantes para determinar el régimen jurídico que corresponde aplicar.

La norma establece también reglas para las prórrogas de estos contratos y contempla que la concatenación de contratos sucesivos pueda llevar a presumir que existe un arrendamiento de vivienda habitual.

Para los propietarios, esto hace especialmente importante definir y documentar correctamente el motivo del alquiler temporal desde el principio. No basta con utilizar un modelo de contrato que incluya esa denominación si las circunstancias reales no la respaldan.

Los contratos temporales firmados antes de la entrada en vigor tienen un régimen transitorio específico, por lo que no debe darse por hecho que todas las nuevas reglas se aplican de forma idéntica a los contratos anteriores.

4. Cambios en el alquiler por habitaciones

La norma también incorpora reglas para el arrendamiento por habitaciones. En particular, establece límites destinados a evitar que la suma de las rentas de las habitaciones supere la renta que correspondería al alquiler de la vivienda completa, en los términos previstos legalmente.

Cuando la vivienda se encuentre en una zona declarada de mercado residencial tensionado, deben revisarse además las limitaciones de renta que puedan resultar aplicables.

Por eso, antes de alquilar una vivienda por habitaciones, conviene estudiar el régimen jurídico del contrato, la ubicación del inmueble y las condiciones económicas que permite la normativa.

5. ¿Qué ocurre con la renovación de los contratos por cinco o siete años?

El segundo texto, el Real Decreto-ley 28/2026, contiene una reforma diferente: modifica las reglas sobre duración y renovación de los contratos de vivienda habitual, con prórrogas de cinco años —o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica— y nuevas condiciones para oponerse a la renovación.

Sin embargo, a fecha de 13 de octubre de 2026, esta norma tiene prevista su entrada en vigor para el 15 de noviembre y está pendiente de convalidación parlamentaria. Por ello, no debe presentarse como una regla ya aplicable a todos los contratos.

Los propietarios deben diferenciar esta reforma de las medidas del Real Decreto-ley 29/2026 que ya han entrado en vigor.

¿Qué deberían hacer ahora los propietarios?

Ante este escenario, es recomendable:

• Revisar la fecha y la duración del contrato, así como sus posibles prórrogas.

• Comprobar las cláusulas de actualización de renta antes de aplicar cualquier incremento.

• Documentar la causa de un alquiler temporal y conservar la información que la justifique.

• Revisar las condiciones de los alquileres por habitaciones, especialmente si el inmueble está en una zona tensionada.

• Seguir la evolución parlamentaria de las normas que aún deben ser convalidadas.

No todos los contratos tienen la misma situación jurídica. La fecha de firma, la duración, el uso real de la vivienda y las circunstancias de cada operación pueden cambiar la respuesta.

Información y planificación para una buena gestión del alquiler

Las modificaciones normativas pueden afectar a decisiones tan importantes como la duración de un contrato, la actualización de la renta o la elección de la modalidad de arrendamiento. Por eso, conviene analizar cada caso antes de firmar, renovar o modificar las condiciones de un alquiler.

En INMOBILIARIA CHAMBERÍ apostamos por una gestión personalizada y una comunicación clara con los propietarios. Si estás pensando en alquilar tu vivienda o necesitas revisar las condiciones de una futura operación, podemos orientarte sobre los aspectos que conviene tener en cuenta.

Información elaborada a fecha de 13 de octubre de 2026. La aplicación de cada medida debe comprobarse conforme al texto oficial, su calendario de vigencia y las circunstancias concretas del contrato.