El Gobierno ha aprobado dos reales decretos-ley con nuevas medidas relacionadas con el mercado de la vivienda. El paquete aborda cuestiones como los procedimientos de desahucio, los contratos de alquiler, el alquiler de temporada y por habitaciones, la compra de viviendas por determinadas entidades y el acceso a la primera vivienda.
Las medidas llegan después de varias semanas de negociación política. Aunque el Consejo de Ministros ya ha aprobado los textos, su tramitación parlamentaria será determinante para conocer su recorrido definitivo.
Para los propietarios, algunas de estas medidas pueden tener un impacto directo en la gestión de una vivienda alquilada, por lo que conviene conocer qué se ha aprobado y qué aspectos todavía están pendientes.
¿Qué medidas se han aprobado?
El paquete incluye diferentes actuaciones, entre ellas:
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- Protección frente a determinados desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030.
- Prórrogas extraordinarias de determinados contratos de alquiler.
- Un límite del 2% para determinadas actualizaciones de rentas.
- Nuevas reglas para los alquileres de temporada y por habitaciones.
- Restricciones a determinadas compras de vivienda por entidades consideradas fondos de inversión.
- Incentivos fiscales para propietarios que reduzcan el precio del alquiler.
- Ayudas y financiación para determinados compradores de primera vivienda.
- Medidas destinadas a aumentar la oferta de vivienda pública y asequible.
El Gobierno ha presentado estas medidas como parte de una estrategia para ampliar la oferta de vivienda asequible y reforzar la protección de los hogares.
¿Qué puede cambiar para los propietarios?
Uno de los aspectos más relevantes es la protección frente a determinados desahucios. La nueva regulación amplía hasta finales de 2030 la suspensión de determinados procedimientos cuando se trate de personas vulnerables que no dispongan de una alternativa habitacional. No se trata, por tanto, de una prohibición general de todos los desahucios.
También se establece una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de arrendamiento que lleguen a su vencimiento antes del 31 de diciembre de 2028, siempre que se cumplan las condiciones previstas en la norma.
Otro punto relevante es la actualización de las rentas. El paquete recupera un límite del 2% para determinadas actualizaciones anuales de los contratos de alquiler en vigor, inicialmente previsto hasta finales de 2027.
Para los propietarios que alquilan fuera de las zonas de mercado residencial tensionado también se contemplan incentivos fiscales vinculados a una reducción del precio del alquiler.
Nuevas reglas para el alquiler de temporada y por habitaciones
Los decretos también plantean cambios en el tratamiento de los alquileres de temporada y de habitaciones, con modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El objetivo declarado por el Gobierno es evitar que determinadas fórmulas de alquiler temporal se utilicen para eludir las reglas aplicables a la vivienda habitual. La regulación deberá aplicarse teniendo en cuenta también las competencias que correspondan a las comunidades autónomas.
Para los propietarios, esto significa que antes de optar por un determinado tipo de contrato será especialmente importante conocer qué modalidad corresponde realmente a cada situación.
¿Y la compra de viviendas por fondos de inversión?
Otra de las medidas limita hasta el 31 de diciembre de 2028 determinadas operaciones de compra de viviendas por entidades que adquieran inmuebles o carteras hipotecarias por debajo de determinados valores de tasación.
La norma establece una excepción cuando la vivienda se destine a alquiler social.
Esta medida está dirigida principalmente a determinadas operaciones realizadas por grandes entidades y no equivale a una prohibición general de compra de viviendas por cualquier empresa o propietario.
También hay medidas dirigidas a compradores
El paquete no se centra únicamente en el alquiler.
Entre las medidas anunciadas se encuentra el mecanismo 'TU CASA', que contempla financiación al 0% con apoyo estatal para determinados compradores solventes que no hayan podido ahorrar lo suficiente para afrontar los gastos iniciales de la adquisición de su primera vivienda. Según el Gobierno, podría cubrir hasta el 20% del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros.
También se contemplan medidas para reforzar la oferta pública y asequible de vivienda.
¿Qué deben tener en cuenta los propietarios?
Para un propietario que tenga una vivienda alquilada o esté pensando en ponerla en alquiler, la nueva regulación hace especialmente importante revisar:
1. El tipo de contrato. No es lo mismo un alquiler de vivienda habitual que uno de temporada o por habitaciones.
2. La fecha de vencimiento. Determinadas fechas pueden ser relevantes para saber si una prórroga extraordinaria resulta aplicable.
3. La actualización de la renta. Las nuevas limitaciones deben comprobarse según el contrato y las circunstancias concretas.
4. La situación del inquilino. En determinados procedimientos pueden entrar en juego las medidas de protección para personas vulnerables.
5. La normativa vigente en el momento de realizar la operación. Al tratarse de reales decretos-ley sujetos a convalidación parlamentaria, es importante seguir su tramitación y comprobar el texto finalmente aplicable.
Una normativa que conviene seguir de cerca
Los nuevos decretos introducen cambios relevantes en el mercado del alquiler y en determinadas operaciones de compraventa. Para los propietarios, conocer las nuevas reglas puede ayudar a tomar decisiones con mayor información antes de alquilar, vender o renovar un contrato.
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La aplicación concreta de estas medidas dependerá de las circunstancias de cada contrato y de la normativa que finalmente resulte vigente.
