El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, introduce un procedimiento específico para determinadas reparaciones en viviendas arrendadas. La novedad no consiste en trasladar al inquilino la responsabilidad general del mantenimiento, sino en permitir que, bajo ciertas condiciones, pueda ejecutar algunas reparaciones y descontar su coste de las rentas futuras.
¿Quién debe pagar las reparaciones de una vivienda alquilada?
Como regla general, el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el propietario debe asumir las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y permitir el uso convenido, salvo cuando el deterioro sea imputable al inquilino.
Por su parte, en los contratos de vivienda habitual, las pequeñas reparaciones que exige el desgaste derivado del uso ordinario corresponden al arrendatario.
Esta distinción es importante: no es lo mismo una avería derivada del desgaste normal de un elemento que una reparación necesaria para mantener la vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad. La responsabilidad concreta dependerá de la causa del desperfecto y de las circunstancias del caso.
La principal novedad: el inquilino puede encargar ciertas reparaciones
El nuevo apartado 5 del artículo 21 de la LAU establece un procedimiento que permite al inquilino actuar cuando existen daños o desperfectos que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda, o cuando son necesarias las reparaciones de conservación previstas en la ley.
Para ello, deben seguirse determinados pasos:
1. Comunicar la incidencia por escrito. El inquilino debe requerir al propietario que realice la reparación y acompañar un presupuesto razonable.
2. Esperar la respuesta del propietario. Desde que recibe el requerimiento, el arrendador dispone de quince días naturales para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar directamente los trabajos.
3. Valorar si se cumplen las condiciones para actuar. Si transcurre ese plazo sin respuesta o existe una negativa injustificada, el inquilino puede ejecutar las obras necesarias y descontar su coste de futuras rentas, siempre que se cumplan los requisitos legales.
4. Justificar el gasto. El coste debe ser razonable, adecuado a los daños que se pretenden solucionar y estar acreditado documentalmente.
Por tanto, la norma no permite encargar cualquier obra y restar su importe del alquiler de forma automática. La reparación debe estar comprendida en los supuestos previstos y el procedimiento debe cumplirse.
¿Puede el inquilino dejar de pagar el alquiler?
No existe una autorización general para suspender el pago de la renta cuando hay una reparación pendiente.
La nueva regulación permite, en determinadas circunstancias, descontar de las rentas futuras el coste de las reparaciones que el inquilino haya ejecutado conforme al procedimiento legal. Esto es diferente de dejar de pagar el alquiler unilateralmente.
Si existen discrepancias sobre quién debe asumir el arreglo, si la reparación era necesaria o si el presupuesto era razonable, pueden surgir conflictos entre las partes. Por eso, conviene conservar las comunicaciones, los presupuestos, las facturas y cualquier documentación que permita acreditar lo ocurrido.
¿Qué ocurre con los alquileres de temporada?
El decreto también incorpora reglas específicas para la conservación de las viviendas arrendadas por temporada.
En este tipo de arrendamientos, la nueva regulación atribuye al propietario tanto las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad como las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario.
Además, establece un plazo máximo de cinco días hábiles para que el arrendador responda a la comunicación del inquilino sobre la necesidad de reparar. Si no responde dentro de ese plazo, la norma contempla que el arrendatario pueda realizar las reparaciones necesarias y exigir su coste en los términos establecidos legalmente.
Estas reglas son específicas del alquiler temporal y no deben confundirse con el régimen general de las pequeñas reparaciones en los contratos de vivienda habitual.
¿Qué deberían tener en cuenta los propietarios?
Ante una avería o una solicitud de reparación, es recomendable:
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Responder por escrito a la comunicación del inquilino y dejar constancia de las decisiones adoptadas.
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Comprobar el origen del desperfecto para determinar a quién corresponde asumir la reparación.
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Revisar el presupuesto y, si procede, proponer una alternativa razonable.
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Conservar la documentación, incluidas fotografías, presupuestos, facturas y comunicaciones.
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Actuar dentro de los plazos aplicables, teniendo en cuenta si se trata de un arrendamiento de vivienda habitual o de temporada.
Una gestión ordenada ayuda a reducir malentendidos y facilita la resolución de incidencias antes de que se conviertan en un conflicto.
Una buena gestión también implica atender las incidencias
Las reparaciones forman parte de la gestión de una vivienda alquilada. Conocer las obligaciones de cada parte, responder a tiempo y documentar las actuaciones permite abordar los problemas con mayor claridad.
En INMOBILIARIA CHAMBERÍ creemos que una gestión inmobiliaria personalizada no termina cuando se firma el contrato. También es importante que los propietarios conozcan sus obligaciones y sepan cómo actuar ante las incidencias que pueden surgir durante el alquiler.
Si estás pensando en alquilar tu vivienda, podemos orientarte sobre los aspectos que conviene revisar antes de formalizar la operación.
Artículo elaborado a partir del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, y de la información publicada por idealista/news el 13 de octubre de 2026. La aplicación de estas reglas debe valorarse según el tipo de arrendamiento y las circunstancias concretas de cada caso.
